Jenis-jenis Hak Atas Tanah di Indonesia

Tanah adalah sumber kehidupan manusia. Umumnya, sesorang akan berusaha agar tanahnya dapat memiliki kepastian atas kepemilikannya. Kepastian atas kepemilikan sebidang tanah diatur dalam Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang Undang Pokok Agraria (disingkat UUPA). Kemudian UUPA diturunkan kembali menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 44 tahun 1996 dan Peraturan Pemerintah Nomor 41 tahun 1996 tentang pendaftaran tanah, serta sejumlah peraturan pelaksanaan lainnya dari UUPA yang selalu bertambah setiap waktu.

Dalam UUPA, negara memberikan tiga jenis hak atas tanah yang menjadi alas kepemilikan yang terdiri dari: (1) hak individual yang bersifat perdata; (2) hak pengelolaan hak ini adalah hak istimewa yang diberikan oleh negara kepada instansi-instansi tertentu untuk dikelola dan diambil manfaat atasnya.;(3) tanah wakaf adalah hak atas tanah yang semula merupakan hak primer (HM, HGB, HGU, HP atau tanah girik) dan kemudian diwakafkan atau diserahkan oleh pemiliknya kepada badan keagamaan ataupun badan sosial lainnya untuk di wakafkan.

Hak individual yang bersifat perdata terdiri dari hak primer, hak sekunder atau hak derivatif.

Hak primer yaitu hak yang langsung diberikan oleh negara kepada pemegang haknya yang meliputi:

1. Hak milik (HM).

Hak Milik merupakan hak atas tanah yang terkuat dan terpenuh dan bisa dimiliki turun temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Bukti kepemilikan ini berupa Sertipikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertipikat yang pemiliknya mempunyai hak penuh atas kepemilikan sebidang tanah pada kawasan dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertipikat tersebut. Status kepemilikan Sertipikat Hak Milik juga tidak dibatasi dengan batasan waktu seperti layaknya pada Hak Guna Bangunan.

Dengan sertipikat hak milik, pemilik bisa memakainya sebagai bukti kuat terhadap kepemilikan tanah. Dan bila suatu saat terjadi masalah kepemilikan, maka nama yang tercantum didalam SHM merupakan pemilik yang sah berdasarkan hukum. Sertipikat Hak Milik (SHM) bisa juga menjadi alat yang kuat untuk transaksi jual beli, dan juga jaminan kredit. Selain itu hak milik ini juga dapat dilekatkan diatasnya hak-hak sekunder yang lebih rendah seperti HGB, HGU, Hak Pakai, Hak Sewa dan Hak Numpang karang.

Ciri-ciri dari hak milik dengan SHM adalah :

• Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
• Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
• Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social)
• Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta karena ketentuan undang-undang
• Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.

2. Hak Guna Bangunan (HGB).

HGB adalah hak yang diberikan oleh negara untuk dapat mendirikan bangunan di atas tanah-tanah yang dikuasai oleh negara untuk jangka waktu tertentu yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Jika sudah lewat pengguna hak ini dapat mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun lagi.

Sertipikat Hak Guna Bangunan termasuk macam sertipikat tanah dimana pemilik sertipikat HGB tersebut hanya bisa memanfaatkan tanah tersebut baik itu untuk mendirikan bangunan atau juga untuk keperluan lain pada kurun waktu tertentu. Namun untuk kepemilikan tanah tetap dimiliki oleh negara.

Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) ini mempunyai batas waktu tertentu misalnya hanya untuk 30 tahun dan juga dapat diperpanjang kembali untuk waktu 20 tahun. Setelah melewati batas waktu tersebut, pemegang sertipikat harus kembali mengurus perpanjangan HGB-nya. Tanah yang memiliki status HGB bisa dimiliki oleh warga asing atau bukan Warga Negara Indonesia (non WNI).

Tanah dengan status SHGB umumnya merupakan lahan-lahan yang dikelola oleh pihak developer seperti perumahan ataupun apartemen, termasuk untuk gedung perkantoran.

Ciri-ciri dari pemilikan dengan status SHGB adalah :

• Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya hak ini dapat diberikan pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
• Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
• Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
• Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah
• Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
• Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan

3. Hak Guna Usaha (HGU).

Hak Guna Usaha adalah hak yang diberikan oleh negara untuk mengolah atau mengusahakan tanah-tanah tertentu dengan luas minimal 5 hektar. Hak ini digunakan untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, dan dipakai untuk perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Selain UUPA, peraturan lain yang mengatur mengenai HGU adalah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah. Pada Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 diatur lebih jauh mengenai HGU.

Ciri-ciri dari hak dengan HGU adalah :

• Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.
• Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
• Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
• Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara
• Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
• Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
• Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan

Hak ini juga dapat dihapuskan, atau dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena faktor-faktor berikut ini :

• Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996;
• Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
• Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
• Ditelantarkan;
• Tanahnya musnah;
• Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat mempunyai HGU sebagaimana diatur dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA.
• Pemiliknya melanggar peraturan / intruksi pemerintah, terkait permasalahan lingkungan

4. Hak Pakai.

Hak Pakai menurut Pasal 41 UUPA, adalah hak untuk Menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.

Penggunaan hak ini terdiri dua macam. Pertama, Hak Pakai atas tanah negara yang dikuasai langsung oleh negara dan tidak memiliki nilai ekonomis yaitu Hak Pakai atas tanah negara bagi instansi-instansi pemerintah seperti TNI, kementerian, kantor perwakilan negara lain (kedutaan besar/konsulat). Kedua, Hak Pakai atas tanah negara yang memiliki nilai ekonomis, maksudnya bisa diperjualbelikan atau dialihkan kepada orang/ pihak lainnya. Hak ini diberikan kepada (1) Warga negara Indonesia (2) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia (3) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Ciri-ciri dari pemberian Hak Pakai adalah :

• Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
• Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
• Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.

Hak Sekunder (Derivatif) yaitu hak yang timbul atau dibebankan diatas hak atas tanah yang sudah ada. Hak ini bisa timbul karena perjanjian antara pemilik tanah sebagai pemegang hak primer dan calon pemegang Hak Sekunder.Yang termasuk Hak atas tanah ini antara lain:

1. Hak sekunder yang ditumpangkan di atas hak primer yang yang memiliki derajat yang lebih tinggi misalnya HGB/HGU/Hak Pakai di atas tanah Hak Milik.
2. Hak Sewa di atas tanah Hak Milik/ HGB/ HGU/ Hak Pengelolaan atas tanah negara, Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa, perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan
3. Hak Sewa atas tanah pertanian.
4. Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan, Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.
5. Hak usaha bagi hasil.
6. Hak menumpang (Hak Numpang Karang), Hak numpang karang dan hak usaha tergolong hak kebendaan. Hak numpang karang diatur dalam Buku II Bab Ketujuh PasaL 711-Pasal 719 KUH Perdata. Sedangkan hak usaha diatur dalam Buku II bab Kedelapan PasaL 720–736 KUH Perdata.
7. Hak Jaminan atas tanah, yang terdiri dari gadai dan hak tanggungan, namun yang seringkali digunakan hanyalah hak tanggungan. Hak tanggungan sendiri adalah adalah hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang dijadikan sebagai jaminan untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya

Itulah berbagai macam hak atas tanah yang berlaku di indonesia semoga penjelasan ini memberikan pencerahan kepada kita.

(Kantor Hukum Bernard Simamora, S.Si., S.IP, S.H., M.H., M.M.)