Pertanyaan:
Saya mau jual rumah, tapi masih PPJB Lunas, tapi sampai sekarang belum melakukan AJB karena belum bayar pajaknya, dan kebetulan ada yang mau beli rumah itu. Apakah saya harus melakukan balik nama terlebih dahulu atas nama saya sendiri, baru melakukan penjualan ke pihak lain, atau saya bisa langsung melakukan penjualan?
Jawaban:
Unsur penting perjanjian jual beli adalah objek (barang atau jasa) dan nilai pengganti objek yang akan dijual yaitu harga. Perjanjian jual beli tentunya perlu diperhatikan terkait “kesepakatan” pihak penjual dan pihak pembeli, sebagaimana ditegaskan dalam pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Kesepakatan dalam konteks ini adalah, sepakat mengenai barang atau jasa, dan harga, serta pengaturan lainnya yang menjadi kebiasaan para pihak dalam melakukan perjanjian jual beli. Saat kesepakatan dicapai maka lahirlah sebuah perjanjian jual beli.
Perlu dipahami, PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli, seperti dikutip dari buku R Subekti, adalah perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut, antara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadinya pelunasan harga, masih proses pengurusan perizinan, dan lain sebagainya.
Jadi, PPJB memang baru merupakan sebuah perjanjian yang kedudukannya sebagai pembuka dari transaksi jual beli. Itu sebabnya perlu diingat bahwa PPJB sifatnya sementara. Ketika Akta Jual Beli sudah dibuat maka PPJB tidak berlaku lagi. PPJB ini hanya dibuat dalam dua keadaan, yaitu PPJB Belum Lunas dan PPJB Lunas. PPJB Belum Lunas dibuat apabila metode pembayarannya dengan mengangsur atau mencicil.
Dengan kondisi demikian maka perlu dilakukan pengikatan terlebih dahulu, umumnya disebut PPJB. Sementara PPJB Lunas, metode pembayarannya dengan cara cash atau tunai, namun belum dilaksanakan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) nya. Hal ini disebabkan masih adanya proses yang belum selesai, misalnya: masih sedang dalam proses pemecahan sertifikat, atau masih sedang dalam proses penggabungan.
Satu hal yang harus dipahami adalah, bahwa peralihan hak baru terjadi saat Akta Jual Beli dibuat, bukan ketika dibuat PPJB, meski itu lunas. Akta PPJB bukan mewujudkan tercapainya peralihan hak. Dengan demikian objek PPJB tidak dapat dibebani hak tanggungan. PPJB dapat dibuat di hadapan notaris berupa Akta Otentik.
Sekali lagi, ada dua jenis PPJB yang dibuat di hadapan Notaris, yaitu PPJB Belum Lunas, dan PPJB Lunas. Dalam hal PPJB telah dilunasi, dokumen PPJB sendiri tidak dapat dianggap sebagai alas hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan.
PPJB diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumah. Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, yaitu:
- Pihak yang melakukan kesepakatan;
- Kewajiban bagi penjual;
- Uraian obyek pengikatan jual beli;
- Jaminan penjual;
- Waktu serah terima bangunan;
- Pemeliharaan bangunan;
- Penggunaan bangunan;
- Pengalihan hak;
- Pembatalan pengikatan;
- Penyelesaian Perselisihan.
Dalam membuat sebuah akta PPJB, terdapat setidaknya beberapa unsur krusial yang harus diperhatikan keberadaannya, antara lain:
- harus memuat letak atau identitas detail yang menjadi objek jual beli.
- ada unsur yang menyatakan bahwa pihak penjual memang berniat untuk menjual objek tersebut dan beritikad baik.
- jika PPJB yang dibuat adalah PPJB Belum Lunas, maka pembayaran dilakukan secara bertahap. Oleh karena itu penting menuliskan dan mengatur termin pembayaran tiap tahap secara rinci disertai dengan ketentuan seperti apa yang akan dikenakan bila pembeli terlambat membayar sesuai dengan termin yang telah ditetapkan.
- mencantumkan mengenai tindakan-tindakan yang dikategorikan sebagai tindakan wanprestasi oleh penjual maupun pembeli.
- harus juga mencantumkan alasan mengapa Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini dibuat, apakah karena metode pembayaran dilakukan dengan cicil, atau karena sertifikat masih dalam proses pengurusan sehingga belum bisa dibuat Akta Jual Beli.
Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.
Disajikan oleh Kantor Hukum Bernard Simamora & Partners.
